Surface de plancher, habitable, Sref : le guide re2020
L'essentiel en quelques lignes
Un même bâtiment possède plusieurs surfaces officielles : la surface de plancher pour l'urbanisme, la surface habitable pour le logement et la surface de référence pour la re2020. Chacune obéit à son propre texte, ses propres déductions et son propre usage. Les confondre fausse un permis de construire, un bail ou une étude thermique. Ce guide illustré les démêle une bonne fois pour toutes.
Auteur : Claire Montrevault
— Rédactrice spécialisée en réglementation thermique et environnementale du bâtiment
Introduction : une maison, combien de surfaces ?
Demandez la surface de votre maison à votre mairie, à votre agent immobilier et à votre bureau d'études thermiques : vous obtiendrez trois réponses différentes. Et les trois seront justes. Le droit français a en effet multiplié les définitions de surfaces, chacune taillée pour un usage précis : autorisation d'urbanisme, location, vente en copropriété, fiscalité ou calcul réglementaire re2020. Cette profusion déroute les particuliers comme certains professionnels, et les erreurs coûtent cher : permis refusé, bail contestable, étude thermique re2020 à refaire. Dans cet article, vous allez apprendre à identifier chaque surface, à comprendre son mode de calcul, ses inclusions et exclusions, et surtout à savoir laquelle utiliser selon la démarche que vous engagez.
- Les trois surfaces clés du bâtiment : plancher, habitable, référence
- Surface de plancher : la surface de l'urbanisme et du permis
- Surface habitable : la surface du quotidien et de la location
- Carrez, emprise au sol, surface taxable : les autres surfaces à connaître
- Exemple concret : une même maison, quatre surfaces différentes
- Conclusion et points clés à retenir
Les trois surfaces clés du bâtiment : plancher, habitable, référence
Commençons par le trio qui structure tout projet de construction neuve. La surface de plancher relève du code de l'urbanisme : c'est elle qui détermine le régime de votre autorisation (déclaration préalable ou permis de construire) et le recours obligatoire à un architecte. La surface habitable relève du code de la construction et de l'habitation : c'est la surface du logement vécu, celle des baux et des annonces de location. La surface de référence, notée sref, est quant à elle la surface propre à la re2020 : c'est sur elle que s'expriment les seuils réglementaires de l'étude thermique.
La sref est définie au X du chapitre I de l'annexe de l'article R172-4 du code de la construction et de l'habitation, auquel renvoie l'arrêté du 4 août 2021 fixant la méthode de calcul de la re2020. Concrètement, pour les bâtiments d'habitation, la sref correspond à la surface habitable (shab) ; pour les bâtiments tertiaires soumis à la re2020 (bureaux, enseignement), elle correspond à la surface utile (su). Ce point est confirmé par la foire aux questions officielle du ministère : la srt de la rt2012 a disparu au profit de la sref, alignée sur la shab en résidentiel et la su en tertiaire. La fiche d'application sur l'usage des bâtiments précise en outre comment la sref sert à trancher les cas de bâtiments multiusages.
Ce choix n'a rien d'anodin. Sous la rt2012, les calculs s'appuyaient sur la shonrt, une surface hors œuvre nette conventionnelle plus généreuse que la surface habitable. En basculant sur la sref, la re2020 exprime désormais tous ses indicateurs surfaciques — cep en kWhep/m², icconstruction en kg éq. CO2/m² — par mètre carré réellement habitable. À surface vécue identique, les exigences sont donc mécaniquement plus strictes qu'avec l'ancienne référence, puisque le dénominateur a diminué. C'est aussi la sref qui déclenche ou non l'application de la réglementation : la ffb rappelle que les constructions de moins de 50 m² de sref et certaines extensions bénéficient d'exigences allégées, avec des paliers à 80 m² pour les extensions de maisons individuelles et 150 m² pour les autres usages.
Retenez donc la logique d'ensemble : l'urbanisme regarde la surface de plancher, le logement regarde la surface habitable, et la re2020 regarde la sref — qui, pour votre maison, se confond avec la surface habitable. Trois regards différents portés sur les mêmes murs.
Trois définitions, trois périmètres : le même plan ne donne jamais le même total selon la surface retenue.
Surface de plancher : la surface de l'urbanisme et du permis
La surface de plancher est définie par l'article R111-22 du code de l'urbanisme : c'est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades. Traduction : on mesure à l'intérieur des murs extérieurs, mais on compte l'épaisseur des cloisons intérieures. De ce total, le texte impose ensuite une série de déductions : l'épaisseur des murs entourant les embrasures de portes et fenêtres extérieures, les vides et trémies d'escaliers et d'ascenseurs, les surfaces sous moins de 1,80 m de hauteur sous plafond, les stationnements et leurs rampes d'accès, ainsi que les combles non aménageables. Pour les immeubles collectifs s'ajoutent les locaux techniques, les caves desservies par les parties communes et un abattement forfaitaire de 10 % des surfaces de logements desservis par des circulations intérieures communes.
À quoi sert-elle ? À tout ce qui touche l'autorisation d'urbanisme, comme l'explique la fiche officielle de service-public.gouv.fr : choix entre déclaration préalable et permis de construire, vérification des règles du plan local d'urbanisme et seuil de recours obligatoire à un architecte, fixé à 150 m² de surface de plancher pour les particuliers. Un simulateur de calcul officiel permet d'ailleurs de la déterminer pas à pas. C'est cette surface que vous reportez dans votre dossier de permis, aux côtés de l'attestation pcmi14 qui prouve la prise en compte de la re2020.
Le calcul de la surface de plancher part du nu intérieur des façades puis retranche trémies, stationnements, combles non aménageables et surfaces basses.
Surface habitable : la surface du quotidien et de la location
La surface habitable, ou shab, est définie par l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation (anciennement R111-2 avant la recodification de 2021) : c'est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le texte exclut ensuite explicitement les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs et toutes les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
La différence conceptuelle avec la surface de plancher saute aux yeux : ici, même les cloisons intérieures sont déduites. La shab ne mesure que le sol réellement foulable dans le volume chauffé et habitable. C'est la surface dite loi Boutin, obligatoirement mentionnée dans les baux de location vide, et c'est elle qui sert de socle aux règles dimensionnelles du logement : 14 m² et 33 m³ minimum par habitant pour les quatre premiers occupants prévus. Et c'est donc elle qui, rebaptisée sref, alimente tous les calculs de surfaces de la re2020 pour votre maison : une véranda non chauffée ou un garage n'amélioreront jamais vos ratios réglementaires, puisqu'ils n'existent tout simplement pas aux yeux de la sref.
Garage, véranda non chauffée, balcon ou combles non aménagés : autant d'espaces bien réels qui n'entrent jamais dans la surface habitable.
Carrez, emprise au sol, surface taxable : les autres surfaces à connaître
La surface privative loi Carrez
Issue de la loi du 18 décembre 1996, la surface Carrez ne concerne que la vente de lots de copropriété. Elle ressemble à la surface habitable, avec ses déductions de murs, cloisons, marches, gaines et embrasures et son plancher de 1,80 m de hauteur, mais elle s'en écarte sur un point notable : elle peut inclure des annexes closes et couvertes comme une véranda ou un grenier aménageable, que la shab ignore. Les lots de moins de 8 m² en sont dispensés. Une erreur de plus de 5 % en défaveur de l'acquéreur ouvre droit à une réduction du prix : mesurer juste n'est pas un détail.
L'emprise au sol
Définie par le code de l'urbanisme, l'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs compris. Contrairement aux surfaces précédentes, elle se moque de ce qui se passe à l'intérieur : un carport ouvert ou une terrasse couverte sur poteaux créent de l'emprise au sol sans créer un seul mètre carré de surface de plancher. Elle intervient, en combinaison avec la surface de plancher, dans la détermination du régime d'autorisation et dans les règles de constructibilité des plans locaux d'urbanisme.
La surface taxable
La surface taxable sert d'assiette à la taxe d'aménagement. Elle se calcule comme la surface de plancher, mais avec moins de déductions : les stationnements couverts, caves et combles aménageables y restent comptés. C'est pourquoi elle est presque toujours supérieure à la surface de plancher déclarée pour le même projet — un point que la fiche de service-public détaille, et qui surprend régulièrement les constructeurs au moment de recevoir l'avis de taxe.
La shonrt, mémoire de la rt2012
Enfin, impossible de ne pas mentionner la shonrt, surface de référence historique de la rt2012, encore utilisée pour les rares projets dont le permis relève de l'ancienne réglementation. Sa disparition au profit de la sref illustre la volonté du législateur, portée par le ministère de la transition écologique, de simplifier : moins de surfaces conventionnelles, plus de surfaces vécues. Le portail officiel rt-re-batiment conserve l'ensemble des textes et fiches d'application des deux réglementations, tandis que le cstb maintient la méthode de calcul th-bce 2020 dans laquelle la sref intervient à chaque étape. Notez enfin que les labels de performance volontaires portés par le collectif effinergie raisonnent eux aussi sur cette même surface de référence, tout comme les études et guides de l'ademe sur la performance énergétique des logements.
L'emprise au sol correspond à l'ombre portée verticale de la construction, débords et carport compris, indépendamment de l'intérieur du bâtiment.
Exemple concret : une même maison, quatre surfaces différentes
Prenons une maison individuelle de plain-pied avec étage partiel : un rez-de-chaussée de 90 m² mesuré au nu intérieur des façades, un étage de 50 m² dont 6 m² sous rampants à moins de 1,80 m, un garage accolé de 20 m², une véranda non chauffée de 12 m² et une trémie d'escalier de 4 m².
- Surface de plancher : 90 + 50 − 6 (hauteur insuffisante) − 4 (trémie) = 130 m². Le garage est déduit comme stationnement, la véranda close et couverte reste comptée : 130 + 12 = 142 m². Sous les 150 m², l'architecte n'est pas obligatoire.
- Surface habitable (et donc sref re2020) : mêmes 130 m², moins environ 8 m² de cloisons intérieures et embrasures, moins la véranda non chauffée exclue : environ 122 m². C'est ce chiffre qui figurera dans l'étude thermique.
- Surface taxable : le garage couvert reste compté : 130 + 20 + 12 = 162 m² environ, assiette de la taxe d'aménagement.
- Emprise au sol : rez-de-chaussée, garage, véranda et débord de toiture sur poteaux de l'entrée : environ 128 m² au sol.
Quatre démarches, quatre chiffres, aucun mensonge : simplement quatre définitions. Dans l'étude re2020, ces 122 m² de sref serviront de dénominateur au bbio, au cep et aux indicateurs carbone. Une maison compacte, dont la compacité limite les déperditions par mètre carré habitable, partira donc avec un net avantage réglementaire.
Conclusion et points clés à retenir
Les surfaces du bâtiment ne sont pas une coquetterie administrative : chacune répond à une question différente. Que puis-je construire ? C'est la surface de plancher. Dans quoi vais-je vivre ou louer ? C'est la surface habitable. Quelle performance dois-je atteindre ? C'est la surface de référence re2020, alignée sur la surface habitable en logement. Les points essentiels à retenir :
- La surface de plancher (article R111-22 du code de l'urbanisme) se mesure au nu intérieur des façades et pilote permis, déclaration préalable et recours à l'architecte.
- La surface habitable (article R156-1 du code de la construction et de l'habitation) déduit murs et cloisons et exclut garages, vérandas non chauffées, combles non aménagés et surfaces sous 1,80 m.
- La sref de la re2020 correspond à la shab en habitation et à la surface utile en tertiaire ; elle conditionne les seuils d'application et sert de dénominateur à tous les indicateurs.
- Surface Carrez, emprise au sol et surface taxable complètent le paysage pour la copropriété, l'urbanisme et la fiscalité.
- Un même projet affiche donc plusieurs surfaces : vérifiez laquelle un document vous demande avant de remplir la case.
Un doute sur les surfaces à déclarer pour votre projet ? Notre équipe les vérifie systématiquement lors de chaque étude thermique re2020, livrée sous 48 heures avec son attestation pcmi14.