re2020 : décret et arrêté du 18 mars 2026 expliqués
Le Journal officiel du 20 mars 2026 publie deux textes ajustant la re2020 pour les surélévations — Illustration : chantier de construction neuve
En bref
Le 20 mars 2026, le Journal officiel a publié deux textes qui assouplissent la réglementation environnementale 2020 : le décret n°2026-200 et l'arrêté du 18 mars 2026. Ces textes ajustent les exigences applicables aux surélévations, définissent précisément les espaces extérieurs d'agrément et introduisent un nouveau coefficient de modulation lié à la hauteur sous plafond. Entrée en vigueur : 1er juillet 2026.
Par 
Adrien Leclerc — Publié le
Un contexte réglementaire en mutation
Il y a quelque chose d'un peu paradoxal dans la vie d'une réglementation ambitieuse : plus elle vise haut, plus elle risque de se heurter aux réalités du terrain. La re2020, entrée progressivement en vigueur depuis le 1er janvier 2022, ne fait pas exception. Conçue pour transformer en profondeur les pratiques de la construction neuve en France — en imposant des critères énergétiques, carbone et de confort d'été parmi les plus exigeants d'Europe — elle a aussi révélé, au fil des chantiers, certaines rigidités qui pénalisaient des typologies de projets spécifiques.
C'est dans ce contexte que le gouvernement avait commandé, à l'été 2025, un rapport à l'entrepreneur Robin Rivaton. Ses conclusions, remises en juillet 2025, ont posé les bases d'une série d'ajustements ciblés. Deux textes publiés au Journal officiel du 20 mars 2026 concrétisent la première vague de ces modifications : le décret n°2026-200 du 18 mars 2026 et l'arrêté du 18 mars 2026. Dans cet article, vous trouverez une analyse claire et détaillée de ce qui change, de ce qui reste inchangé, et de ce que cela implique pour les architectes, bureaux d'études, promoteurs et maîtres d'ouvrage.
Le rapport Rivaton de juillet 2025 a ouvert la voie aux assouplissements de la re2020
Le rapport Rivaton, déclencheur des assouplissements
Pour comprendre d'où viennent ces deux textes réglementaires, il faut remonter au 10 juillet 2025. Ce jour-là, Robin Rivaton — entrepreneur, président de Stonal et fin connaisseur des enjeux du logement — remet au ministre du Logement un rapport intitulé « Donner de l'air aux constructeurs ». Ce document, très attendu par la filière, dresse un état des lieux des difficultés pratiques générées par la re2020 depuis son entrée en vigueur.
Parmi les irritants les plus souvent cités par les professionnels figuraient notamment : la pénalisation des logements avec de grands balcons ou des loggias (dont les surfaces augmentaient mécaniquement le bilan carbone du projet), l'absence de prise en compte de la hauteur sous plafond dans les formules de calcul du Bbio et du Cep, et la complexité excessive des exigences appliquées aux surélévations de faible ampleur — pourtant essentielles pour densifier la ville sans artificialiser les sols.
Le rapport plaidait pour un rééquilibrage pragmatique : ne pas sacrifier l'ambition environnementale de la re2020, mais adapter les règles aux configurations architecturales et urbaines réelles. Cette philosophie est directement lisible dans les deux textes du 18 mars 2026. Pour aller plus loin sur le fond de la réglementation, consultez également notre synthèse des obligations de la re2020.
Notons que le gouvernement a annoncé une deuxième vague d'ajustements avant fin juin 2026, qui devrait notamment améliorer l'indicateur de confort d'été (DH) pour mieux anticiper les vagues de chaleur et les épisodes climatiques extrêmes sur l'ensemble du territoire, conformément aux préconisations du rapport Rivaton.
Ce que modifie le décret n°2026-200 du 18 mars 2026
Le décret n°2026-200 du 18 mars 2026 modifie plusieurs articles du Code de la construction et de l'habitation (CCH), notamment l'annexe de l'article R.172-4 et l'article R.172-3. Il introduit de nouvelles définitions et de nouvelles variables dans les méthodes de calcul réglementaires de la re2020.
Nouvelles définitions dans la méthode réglementaire
Jusqu'ici, certains termes utilisés dans les formules de calcul du Bbio, du Cep et de l'Ic construction restaient flous ou sujets à interprétation. Le décret y remédie en fournissant deux définitions officielles précises.
La surface d'agrément extérieur est désormais définie comme « la surface cumulée des balcons, des loggias et des terrasses en épannelage du bâtiment ou partie de bâtiment. » Sont explicitement exclues : les toitures terrasses, les terrasses de rez-de-chaussée ou de rez-de-jardin, les terrasses de plain-pied, et les coursives d'accès extérieur. Cette précision met fin à l'ambiguïté qui pesait sur certains projets, notamment les immeubles avec cours anglaises ou coursives communes.
La hauteur sous plafond moyenne est quant à elle définie comme « la moyenne des hauteurs sous plafond des locaux à usage d'habitation inclus dans la surface de référence, pondérée par la surface de référence de ces locaux. » Cette notion est directement liée à l'impact volumique sur les besoins de chauffage et d'éclairage.
Les espaces extérieurs d'agrément : une modulation carbone bienvenue
La vraie nouveauté opérationnelle pour les concepteurs de logements collectifs, c'est l'introduction d'une modulation de l'exigence Ic construction lorsque les surfaces extérieures d'agrément (balcons, loggias, terrasses en épannelage) dépassent 15 % de la surface de référence du logement. Autrement dit, un programme qui offre des espaces extérieurs généreux ne sera plus pénalisé de la même façon dans son bilan carbone de construction que si ces surfaces n'existaient pas.
Cette mesure répond à une problématique concrète régulièrement signalée par les bureaux d'études thermiques et les promoteurs : un logement doté d'une belle terrasse ou d'un grand balcon voyait son calcul d'impact carbone alourdi par la prise en compte des matériaux de structure de ces espaces, créant parfois un arbitrage difficile entre qualité d'usage et conformité réglementaire. Le nouveau coefficient de modulation lève en partie cette contrainte. Pour en savoir plus sur les exigences carbone, consultez notre article sur l'Ic construction dans la re2020.
La hauteur sous plafond : un nouveau coefficient de modulation
Le décret introduit également les coefficients MbHSP (pour le Bbio) et McHSP (pour le Cep et l'Ic énergie) dans les formules de calcul. Ces coefficients reconnaissent officiellement qu'une hauteur sous plafond importante augmente les volumes à chauffer, les besoins en éclairage naturel et les consommations énergétiques. Un logement aux plafonds hauts — valeur architecturale réelle — ne sera ainsi plus traité de manière identique à un logement standard dans l'évaluation de ses performances réglementaires.
Cette évolution est également conforme aux recommandations du CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment) et de l'ADEME, qui avaient tous deux signalé les limites de méthodes de calcul ne tenant pas compte de la géométrie volumique des espaces habitables. La prise en compte de la HSP dans les formules réglementaires représente donc un gain de précision technique non négligeable pour les études thermiques re2020.
La surélévation, outil de densification urbaine, bénéficie désormais d'un cadre re2020 adapté à sa spécificité
L'arrêté du 18 mars 2026 : les surélévations enfin encadrées
Complémentaire du décret, l'arrêté du 18 mars 2026 tire les conséquences opérationnelles de l'évolution de l'article R.172-3 du CCH. Il modifie l'arrêté du 4 août 2021 relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale, en précisant les règles applicables aux surélévations neuves de bâtiments soumises à la re2020, hors maisons individuelles.
Pourquoi les surélévations posaient-elles problème ?
Avant ces textes, les surélévations étaient soumises aux mêmes exigences que les constructions neuves, sans distinction de taille ni de proportion par rapport au bâtiment existant. Or, surélever un immeuble existant est une opération fondamentalement différente de construire un bâtiment neuf de toutes pièces : on s'appuie sur une structure existante, on ne maîtrise pas les performances du bâti support, et les possibilités d'isolation ou de choix de systèmes sont plus contraintes. Imposer les mêmes seuils que pour une construction neuve revenait à rendre ces opérations économiquement ou techniquement impossibles dans bien des cas.
Pourtant, les surélévations constituent un levier précieux pour la densification urbaine sans artificialisation des sols — un objectif clé de la politique d'aménagement du territoire, notamment dans le cadre du plan ZAN (Zéro Artificialisation Nette) porté par le ministère de l'Écologie. En adaptant les exigences à la réalité de ces projets, le gouvernement cherche à lever un frein réglementaire à une pratique constructive utile et vertueuse d'un point de vue foncier.
Le nouveau régime des surélévations : quels seuils ?
Le décret modifie l'article R.172-3 du CCH pour y inclure désormais les surélévations de bâtiments de moins de 150 m² de surface de référence, ou dont la surface représente moins de 30 % de la surface de référence du bâtiment existant. Ces petites surélévations bénéficient ainsi d'exigences allégées, similaires à celles applicables aux extensions de faible ampleur.
L'arrêté du 18 mars 2026 complète l'article 50-3 pour y intégrer également deux catégories de surélévations intermédiaires qui ne concernent pas les maisons individuelles :
Tableau des seuils d'exigences pour les surélévations (hors maisons individuelles)
| Type de surélévation | Seuil de surface | Proportion / bâtiment existant | Régime applicable |
| Très petite surélévation | Inférieure à 50 m² | Toutes proportions | Exigences minimales (arrêté 17/11/2020) |
| Petite surélévation | 50 à 150 m² | Supérieure à 30 % de la surface existante | Exigences art. 50-3 (régime allégé) |
| Surélévation de proportion limitée | Supérieure à 150 m² | Inférieure à 30 % de la surface existante | Exigences art. 50-3 (régime allégé) |
| Grande surélévation | Supérieure à 150 m² | Supérieure à 30 % de la surface existante | Plein régime re2020 construction neuve |
L'arrêté précise également que certaines dispositions initialement prévues pour les extensions s'appliquent désormais aussi aux surélévations, ce qui harmonise et clarifie le cadre juridique pour les maîtres d'œuvre. Pour en savoir plus sur le régime des extensions, consultez notre FAQ sur la re2020 et les extensions.
Les balcons et loggias sont désormais précisément définis dans la méthode de calcul re2020
Impact concret pour les professionnels du bâtiment
Pour les bureaux d'études thermiques, architectes, promoteurs et maîtres d'ouvrage, ces deux textes appellent plusieurs adaptations pratiques dès le 1er juillet 2026.
Les logiciels de calcul re2020 devront être mis à jour pour intégrer les nouveaux coefficients MbHSP et McHSP, ainsi que la définition révisée de la surface d'agrément extérieur. Les éditeurs de logiciels approuvés par le CSTB, en charge de l'approbation des moteurs de calcul Th-BCE, travaillent d'ores et déjà à l'intégration de ces évolutions. Pour les projets dont le dépôt de permis de construire est prévu après le 1er juillet 2026, il conviendra de vérifier que la version du logiciel utilisée est bien conforme aux nouvelles exigences.
Pour les maîtres d'ouvrage envisageant une surélévation, la bonne nouvelle est double : non seulement les exigences sont clarifiées et adaptées à la réalité de ce type de travaux, mais les projets de faible ampleur pourront désormais éviter une étude thermique re2020 complète, souvent perçue comme un surcoût disproportionné pour des opérations modestes. Cette évolution pourrait relancer des projets jusqu'ici bloqués par la charge réglementaire.
Pour les professionnels du bâtiment, les fédérations comme la FFB (Fédération Française du Bâtiment) et la CAPEB ont salué ces ajustements comme une première étape vers une réglementation plus réaliste. L'Ordre des architectes a rappelé l'importance de maintenir l'ambition initiale de la re2020 tout en saluant la prise en compte des contraintes architecturales spécifiques.
Sur le plan de la méthode ACV et des indicateurs carbone, les calculs d'Ic construction et d'Ic énergie devront tenir compte des nouvelles modulations. Les bureaux d'études qui accompagnent des projets avec d'importantes surfaces de balcons ou de loggias pourront désormais valoriser ces espaces extérieurs dans le bilan carbone, ce qui modifie potentiellement les arbitrages en phase de conception.
Enfin, côté attestations réglementaires, la portée de l'attestation pcmi14 et des attestations de fin de chantier reste inchangée dans son principe, mais leur contenu devra refléter les nouvelles exigences applicables au projet. Un projet de surélévation soumis au régime allégé de l'article 50-3 devra le mentionner explicitement dans les documents réglementaires.
Les nouvelles formules de calcul intègrent désormais la hauteur sous plafond moyenne des logements
Exemples concrets
Cas n°1 : Surélévation d'un immeuble parisien de 3 niveaux
Un propriétaire souhaite surélever un immeuble haussmannien de 3 niveaux à Paris pour créer deux appartements supplémentaires de 60 m² chacun, soit une surface totale de surélévation de 120 m². L'immeuble existant représente 800 m² de surface de référence.
Avec le régime antérieur, ces 120 m² étaient soumis aux exigences complètes de la re2020 en tant que construction neuve, ce qui générait des contraintes techniques très difficiles à respecter (isolation de la toiture existante, intégration d'une VMC double flux dans un immeuble sans faux-plafond, etc.).
Avec le nouveau régime applicable au 1er juillet 2026 : 120 m² < 150 m², et 120/800 = 15 % < 30 % de la surface existante. La surélévation entre donc dans le régime allégé de l'article R.172-3, avec des exigences adaptées à sa nature. Le projet est rendu économiquement et techniquement viable. Un point à vérifier avec votre bureau d'études thermique.
Cas n°2 : Logement neuf avec terrasse en loggia étendue
Un promoteur conçoit un programme de logements collectifs à Lyon comportant des appartements avec des loggias de 18 m² pour une surface de référence de logement de 75 m². La surface de loggia représente 24 % de la surface de référence, soit davantage que le seuil de 15 %.
Avant le décret, ces loggias contribuaient à l'indicateur Ic construction sans modulation particulière, alourdissant le bilan carbone. Le promoteur était tenté de réduire la taille des loggias pour rester dans les clous.
Avec la nouvelle modulation introduite par le décret n°2026-200, un coefficient de pondération s'applique à la surface d'agrément extérieur dépassant 15 % de la surface de référence. Le bilan carbone ne pénalise plus aussi fortement la qualité d'usage. Le promoteur peut conserver des espaces extérieurs généreux, un atout en termes de confort d'été comme en termes de valeur commerciale. Pour un tel projet à Lyon, consultez notre bureau d'études thermique à Lyon.
Cas n°3 : Appartements avec plafonds hauts de 3 m
Un architecte travaille sur un programme de lofts avec une hauteur sous plafond moyenne de 3,20 m au lieu des 2,50 m habituels. Avant le décret, les formules de calcul du Bbio ne distinguaient pas ces deux configurations, pénalisant les logements à volumes généreux.
Avec les nouveaux coefficients MbHSP (pour le Bbio) et McHSP (pour le Cep), la hauteur sous plafond réelle est prise en compte dans les formules. Les seuils réglementaires sont modulés pour refléter la réalité physique du bâtiment. L'architecte peut concevoir ses lofts sans être contraint d'abaisser des faux-plafonds pour réduire artificiellement le volume chauffé. Pour plus d'informations sur ces calculs, consultez notre FAQ sur le calcul du Bbio, du Cep et des DH.
Conclusion et points clés à retenir
Le décret n°2026-200 et l'arrêté du 18 mars 2026 marquent une inflexion importante dans l'histoire de la re2020. Pour la première fois depuis son entrée en vigueur en 2022, la réglementation est ajustée non pas sous la pression d'urgences sectorielles, mais à l'issue d'une démarche structurée — le rapport Rivaton — visant à améliorer l'adéquation entre les exigences réglementaires et les réalités du terrain. C'est une bonne nouvelle pour l'ensemble de la filière, à condition de bien comprendre ce qui change et ce qui reste inchangé.
Points clés à retenir
- Date de publication : Journal officiel du 20 mars 2026 (décret et arrêté datés du 18 mars 2026)
- Entrée en vigueur : 1er juillet 2026
- Espaces extérieurs : définition précise de la surface d'agrément (balcons, loggias, terrasses en épannelage) — toitures terrasses et coursives exclues
- Modulation carbone : lorsque les espaces extérieurs d'agrément dépassent 15 % de la surface de référence, un coefficient de modulation s'applique à l'Ic construction
- Hauteur sous plafond : nouveaux coefficients MbHSP et McHSP intégrés dans les formules de calcul du Bbio et du Cep
- Surélévations : régime allégé (art. R.172-3) pour les surélévations < 150 m² ou représentant < 30 % de la surface existante (hors très petits projets < 50 m²)
- Deuxième vague : de nouveaux ajustements sont attendus avant fin juin 2026, notamment sur le confort d'été
- Périmètre : logements collectifs principalement concernés par les modifications sur les surélévations et les espaces extérieurs
Pour les projets dont le permis de construire sera déposé après le 1er juillet 2026, ces nouvelles règles s'appliqueront de plein droit. Pour tout projet en cours, il est recommandé de vérifier avec votre bureau d'études thermique si ces évolutions ont un impact sur les calculs en cours. L'équipe Etude-bet reste disponible pour vous accompagner dans l'analyse de vos projets au regard des nouvelles exigences réglementaires. Pour toute question, consultez notre FAQ re2020 ou contactez-nous.
Sources officielles : Décret n°2026-200 sur Légifrance — Arrêté du 18 mars 2026 sur Légifrance — Site officiel re2020 — Analyse Banque des territoires — L'Officiel des métiers